הפרדוקס של שוק הנדל"ן: הריבית במשכנתאות יורדת, המכירות גדלות

שיעור התשלומים במזומן בקניית נדל"ן הולך וגדל, כפי שעולה מהנתונים הרלוונטיים.

העלייה החדה בריביות ההלוואות הקטינה בצורה חדה את הביקוש למשכנתאות, אולם מספר העסקאות ממשיך לגדול, כמו גם מחירי הנכסים ששוברים שיא אחד אחרי השני.

לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון, תזרים המימון של הלוואות לדיור ירד במחצית הראשונה של השנה הנוכחית ב-646 מיליון יורו בהשוואה לשנה שעברה, בעוד שביוני לבדו הגיע תזרים המימון השלילי ל-38 מיליון יורו.

כפי שהדגישה הנהלת בנק יוון, "הירידה בריבית בהלוואות נובעת מעליית מחירי הדיור, למרות ריסון הריביות החדשות על הלוואות לדיור שמציעים הבנקים".

https://rua.gr/news/bissecon/56044-greki-pokupayut-bolshie-doma-after-pandemii.html

בדוח המדיניות המוניטרית האחרון ציין הבנק המרכזי של יוון כי ברבעון הראשון של השנה, סך הלוואות המשכנתא החדשות ירד ב-7.2% משנה לשנה, בהשוואה לעלייה של 67.3% ברבעון הראשון של 2022. יחד עם זאת, לאחר שנתיים של גידול מתמשך בביקוש למשכנתאות במשך ארבעה רבעונים רצופים (עד הרבעון הראשון של 2023), הוא נמצא בירידה.

עם זאת, בתקופה שבה הנתונים על שיעור ההלוואה לדיור צריכים לשקף יותר הצבר הכללי של עסקאות רכישה ומכירה, כמו גם האטה בצמיחת המחירים ואפילו התייצבותן, קורה בדיוק ההפך.

לפי נתוני AADE, הצהרות אלקטרוניות למס העברה (שמשולם על כל רכישה ומכירה של נכס) בארבעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו ב-56 אלף. הנתון תואם ל-168,000 עסקאות משנה לשנה, ואם יאושר, המשמעות היא עלייה שנתית של 21% בהשוואה ל-2022.

לפיכך, ברור מהעובדות שיש יותר כסף ומניות "מסתחררות" בשוק הדיור כיום מאשר בתקופה הקודמת.

נזכיר כי לפני כמה חודשים, נשיא הבנק הלאומי Gikas Harduvelis בנאומו בוועידה השנתית פומידה הזכיר את זה 80% מרכישות הבית מתבצעות ללא הלוואה בנקאית, כלומר אך ורק על חשבון ההון העצמי. אם ההערכה תאושר, מכירות הנדל"ן ב-2023 יהיו גבוהות ב-21% מאשר ב-2022.

https://rua.gr/news/bissecon/53068-prognozy-rynka-nedvizhimosti-v-gretsii-na-2023-god.html

עלייה זו בחלק ההון העצמי המושקע בשוק הדיור נובעת בעיקר מ שמירה על עניין גבוה ברכישות מחו"לשכמובן לא מתבצע על חשבון הלוואות בנקאיות ממערכת הבנקאות המקומית.

על פי נתוני הבנק המרכזי של יוון, ברבעון הראשון של 2023 הסתכמו זרימת ההון מחו"ל ב-497 מיליון יורו, עלייה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אז הגיעה ל-374 מיליון יורו. לפיכך, מהבקשות לקבלת רישיון ראשון של משקיע קבוע במסגרת תוכנית ויזת הזהב, עולה כי בחמשת החודשים של השנה (ינואר-מאי) בוצעו רכישות ומכירות בסכום של 831 מיליון יורו לעומת 361 מיליון יורו לתקופה המקבילה אשתקד.

אולם בטוח ש חלק ניכר מרכישות הנדל"ן מיועדות לקונים יווניים והן נעשות מחסכונות ומעושר לא מוצהר, כלומר. כספים שהושגו, למשל, באמצעות העלמת מס ופעילויות בלתי חוקיות אחרות.

הפתולוגיה הכרונית הזו של מגזר הנדל"ן (כ"מקבל" של כספים כאלה) לא נפתרה אפילו עם החובה להצהיר על "הוצאות ההכנסה שלך" ("πόθεν έσχες") בעת הרכישה. יתר על כך, ישנן דרכים לעקוף חובה זו או על ידי שיטות חשבונאיות או על ידי ציון סכום הנמוך מסכום המכירה בפועל בעת עריכת החוזה.

https://rua.gr/news/bissecon/statistika/56062-gretsiya-pochemu-rastut-tseny-na-zhile.html

לפי מקורות נדל"ן, רוב רוכשי הדירות ביוון הם פרילנסרים ועצמאים, רופאים, עורכי דין או אפילו אנשי מקצוע בענף הבנייה (למשל שרברבים, חשמלאים) וכן מנהלי עסקים. העובדה שאחוז ניכר מבעלי המקצוע הנ"ל מצהירים בפני רשויות המס על הכנסות מתחת למינימום שאינו חייב במס, מייצג אינדיקציה מאוד ברורה למקור הכסףעבורו רוכשים בית.

זה שומר על הביקוש לדיור גבוה ולכן גם תורם ל'עלייה' במחירים, מה שהופך את רכישת הנדל"ן לבלתי משתלמת יותר ויותר עבור עובדים שאין להם דרך 'להסתיר' הכנסה.

על בסיס מדדי המחירים של משרד האוצר, מחושב שמאז תחילת ההתאוששות בשוק הדיור, דהיינו. מהרבעון הראשון של 2017 ועד סוף הרבעון הראשון של 2023, העלייה הממוצעת במחירי המכירה באטיקה היא 68%.

רק ברבעון הראשון של השנה הגיעה הצמיחה השנתית ל-16.5%, שזה שיא היסטורי. בארץ כולה צמיחה לתקופה 2017-2023 מגיע ל-50% (14.5% ברבעון הראשון).

https://rua.gr/news/bissecon/56277-kto-pokupaet-doma-v-gretsii-v-kachestve-dachi-dlya-letnego-otdykha.html

חברת הבנייה GP CONSTRUCTION מספקת את השירותים הבאים משנת 2007:

• עיצוב ואנימציה/ויזואליזציה תלת מימדית,
• מעבר וקבלת רישיון בניה,
• בנייה סוהר,
• הנפקת תעודה אלקטרונית של הנכס,
• יישוב מבנים בלתי חוקיים לפי חוק מס' 4495/17,
• שיפוץ נכסי סוהר.

בקרת מומחיות של עבודות תכנון ובנייה: +30-210- 72-72-752, https://gpconstructions.gr.

Source link