"סטופור" בשוק הנדל"ן: מה נחשף "זיהוי מקרקעין אלקטרוני"

עשרות אלפי בעלי נכסים ברחבי הארץ מצאו את עצמם ב"הלם" עקב כניסת זיהוי אלקטרוני של מקרקעין, אשר חייב כעת בהכרח ללוות כל עסקה: רכישה ומכירה, ירושה, החלפת בעלות רוחבית ואף סירוב לשימוש. .

לפחות 35,000 תיקי רכוש תלויים ועומדים

לפי איגוד הנוטריונים היווני, יש כרגע לפחות 35,000 תיקי העברת מקרקעין תלויים ועומדים, ירושה או מסיבות אחרות שלא ניתן להשלים.

"אנו מעריכים שכל אחד מ-3,500 המשרדים שלנו בפריסה ארצית חייב לטפל בין 5 ל-15 מהמקרים הללו, שלעתים קרובות תלויים ועומדים במשך חודשים.", אומר גאורגיוס רוסקאש, נשיא איגוד הנוטריונים של יוון. כמובן שאלפים רבים של תיקים נוספים הנוגעים למכירת מקרקעין והעברת זכויות הוריות סוכלו בשל מורכבותם. למעשה, נראה שהבעיה הולכת וגוברת ככל שיותר ויותר מקרים הופכים לזמינים.

על פי החוק הרלוונטי, שנכנס לתוקפו במלואו מאפריל 2022, כל עסקת מכירה או העמדת מקרקעין הורית ובכלל כל עסקה לשינוי הזכות הקניינית במקרקעין, חייבת להיות מלווה בהוצאת תעודת מבנה. כַּרְטִיס. זהו קובץ דיגיטלי המכיל את כל האלמנטים והמסמכים הבודדים המתארים את הנכס, כגון היתר בנייה, תעודת פגיעות מבנית, שטרי בעלות, תכניות קומה, נייר גרפי וכל הצהרת זיקה לחוקים השעיית הטלת קנסות על מי שאינו מורשה. הבניינים. אישור נכונות הנתונים הללו חייב להיות מאומת על ידי מהנדס מוסמך בהשוואה למצב הקיים של הנכס.

כפי שהתברר, מיסוד האמצעי הזה העלה על פני השטח את כל הפתולוגיות של בניית בניינים במדינה, כמעט מתחילת מדינת יוון, ואישש לחלוטין את האמירה הרווחת: "אין פיסת נדל"ן אחת. ביוון זה לא שרירותי או לא חוקי". במרבית המקרים קיימות סתירות וטעויות בהנהלת חשבונות של חפצי מקרקעין, החל מחסרי משמעות, למשל, 1-2 מ"ר. בין הקמת בעלות רוחבית או תכנית הקומה לבין מצבו הנוכחי של הנכס, לשרירותיות של שטחים שלמים המפורטים באופן שונה בחוזים ובעת קביעת בעלות רוחבית מאשר במציאות.

על פי ההערכות, תלויים ועומדים לפחות 35,000 תיקי רכוש, בין אם מסיבות העברה, הפרשה הורית או מסיבות אחרות, ללא דרך לסגור אותם.

לדברי מר רוסקס, גם אם הנכס אינו בעל מעמד שרירותי, לוקח כחודשיים להוציא תעודת בנייה.

"צעד ראשון הינה הגשת בקשה להיתר תכנון לרשות התכנון הרלוונטית. זה בדרך כלל לוקח לפחות חודשיים. אם לא מתעוררות בעיות, אז למשל מתרחשת מכירה או הענקת זכויות הוריות", מציין רוסקס. אך אם מתעוררות טעויות, למשל ברישום משטחים, אז מתחילה לבעלים גולגולת אמיתית שנמשכת עד שנה. ויש גם מקרים כאלו, כאשר לא ניתן למצוא פתרון ובסופו של דבר הנכס חסר ערך לחלוטין כי הבעלים אינו מסוגל להעבירו.

אכן, במקרים רבים הבעלים, לרוב יורשים, אינם מודעים לקיומן של בעיות ברכושם. אחד המקרים השכיחים נוגע לאי התאמה בין התכניות המאושרות שבידי רשות התכנון לבין אלו שהגיש היזם לנוטריון, שעל בסיסה נערך שטר הקמת הנכסים האופקיים לקומה. פעולת קביעה זו שימשה במכירת דירות, אשר כתוצאה מכך נפוצות מאוד פערים בין השטחים בפועל לאלו המצוינים בהיתר הבנייה. בעיה זו היא כמעט אוניברסלית בבנייני דירות שנבנו מתוך מחשבה על שנות ה-50, 1960 ו-1970, כלומר. לפני 50-70 שנה.

אם הפער בשטח משפיע גם על חלק מהשטח הכולל של בניין דירות או דירות שכנות באותה קומה, אזי שינוי הרכב יחידות הנדל"ן האופקיות מצריך גם הסכמה של בעלים אחרים, דבר הכרוך בעלויות גבוהות מאוד. ואפילו יותר זמן. כך למשל, במקרים רבים בעלי נכסים סמוכים נפטרו או נמצאים דרך קבע בחו"ל, ובעלים אחרים מסרבים להשתתף בתהליך כזה, מה שלא מאפשר להוציא דרכון לבניין, והבעלים אינו יכול להשתמש בו. הרכוש שלו.

כפי שניתן להבין, בעיה זו נפוצה ואף משפיעה על תפקודו התקין של שוק הנדל"ן, בעיקר על מכירה ורכישה של נדל"ן למגורים, שכן היא מוציאה אלפי דירות משירות. זה מוציא נדל"ן יקר ממאזן ההיצע והביקוש בתקופה שבה יש מחסור גדול בדירות למכירה. כלומר, מחירי המכירה מנופחים ללא הרף, ומי שמעוניין ברכישת בית מוצא את עצמו במבוי סתום, בלי אפילו אלטרנטיבה בדמות שכירות, שגם מחיריה עלו בחדות בשנים האחרונות.

כמובן, כל עוד קיימות בעיות כאלה, הצהרות ממשלתיות על "השלמת עסקאות נדל"ן תוך 2-3 ימים" על ידי יצירת פלטפורמות דיגיטליות מיוחדות נראות כמו בדיחה גרועה.

גזיבו, מנגלים ואישורים שנהרסו
עשרות אלפי מקרים בהם לא ניתן להעביר רכוש עקב זהות מבנים גרמו בהחלט להתערבות הגורמים הרלוונטיים. פומידה (הפדרציה הפנלנית של בעלי מקרקעין), בשיתוף איגוד הנוטריונים היווני, הכינה הצעה להסדרה חקיקתית של מספר מקרים על מנת להקל על עסקאות שקל יותר לפתור.

לדוגמה, במקרים שבהם הווריאציות במדה רבועים קטנות מאוד, יש לאפשר גמישות. יחד עם זאת, כפי שמדגישה פומידה בנאום הפומביות האחרון שלה, היא מציעה למשרד הסביבה והאנרגיה המוסמך לאמץ הוראה לפיה "כל בעל שותף בנכס רוחבי בבניין דירות יכול לתקן באופן חד צדדי את המדויק בפועל. שטח ופירוק רכושו באישור נוטריוני, מכל סיבה שתיווצר אי התאמה, על ידי תיקון חד צדדי של החוק הקובע בעלות רוחבית בבניין דירות, מבלי להשפיע כמובן על קילומטראז' החלקה ושאר הפרופורציות, הזכויות והחובות של אחרים. בעלים משותפים." כן מוצע כי כל בעל נכס עצמאי רשאי לתקן באופן חד צדדי את שטחו וצורתו בפועל של רכושו על ידי תיקון חד צדדי של השטר שבאמצעותו רכש אותו.

לטענת מר רוסקאס, יש לדאוג גם לאפשרות להרחבות נוספות בנכס, במידה והן אינן בעלות אופי קבוע וכמובן בתנאי שהן אינן משפיעות על שטחי הבניין הכלליים או סמוך אחר. נכסים. "יש לנו מקרים שבהם מותרים באופן שרירותי גזיבו, חופות ואפילו מנגלים מובנים", הוא אומר, ניתן היה לבטל פעולות כאלה כדי שפעולות נוטריוניות יסתיימו מהר יותר והאזרחים לא יחוו אי נוחות.

POMIDA ונוטריון פיתחו הצעה לחוקק מספר מקרים "פשוטים" כדי להקל על עסקאות.

כמובן שמצב זה מפעיל לחץ רב גם על המהנדסים, שצריכים לפתור מבוי סתום שנוצר, לא פעם בלחץ הבעלים, המסתכנים בהפסד של מאות אלפי יורו עקב ביטול העסקה. התסכול גדול אף יותר במקרים בהם הבעלים אינו מקבל על עצמו אחריות כלשהי, למשל אם תיק היתר תכנון בנייה אבד או נהרס עקב רשלנות רשות התכנון המקומית.

לדברי נשיא TEI, ג'ורג' סטסינוס, תהליך הדיגיטציה של רשומות מחלקת תכנון ערים יתחיל בקרוב, פרויקט שעל פי ההערכות יסתיים בעוד כשנתיים מהיום. כמובן שגם במקרה זה אין פתרון לאובדן או השמדה של המסמכים הרלוונטיים, שכן הם פשוט לא קיימים כדי לעבור דיגיטציה.

כפי שציינו מהנדסים, במקרים כאלה יש להקפיד (למשל בצורת חוזר או החלטת שר) לקבל אישור על אובדן התיק מהרשות המוסמכת לתכנון ערים. הוראה זו קיימת בחוק, אך מחלקות רבות אינן מיישמות אותה בפועל, מה שמוביל לעלייה בבעיות.

מכירה, השכרה, רישום משפטי וליווי נדל"ן בקורינתיה מהחברה"יוון Home Invest".

Source link