קניית נכס: הזמן הגרוע ביותר לקנות במקום להשכיר

גישה לשוק הנדל"ן למי שרוצה להפוך לבעלים של ביתו הראשון, כלומר. מי שקונה את זה בפעם הראשונה הפך לקשה מתמיד. עם זאת, שוק הדיור ההדוק אינו אידיאלי גם עבור בעלי נכסים.

עלות רכישת דירה ביחס לעלות השכירות היא ברמה הגבוהה ביותר מאז 1996 לפחות. לפי ניתוח CBRE, התשלום החודשי הממוצע על משכנתא חדשה גבוה ב-52% משכר הדירה הממוצע. הפעם האחרונה שהנתון הזה נראה לא מספק הייתה לפני קריסת שוק הדיור ב-2008. אבל גם אז, ברבעון השני של 2006, הוא הגיע ל-33%, מציין הוול סטריט ג'ורנל.

תיאורטית, עלות הקנייה וההשכרה צריכה להיות בערך זהה, אומר מאט ואנס, ראש מחקר רב-משפחתי ב-CBRE. בעוד שבעלי הדירות נהנים מעליית מחירי הדירות, הם גם מכניסים יותר כסף לבתיהם מאשר שוכרים למטרות כמו שיפוצים ושיפוצים.

מה השתנה

לפי הוול סטריט ג'ורנל, מ-1996 עד אמצע 2003,עלויות הרכישה וההשכרה הממוצעות היו זהות בערך, אבל אחרי המשבר הפיננסי העולמי, ריביות נמוכות ועודף של דיור גרמו לכך בשנות ה-2010. הרכישה הפכה זולה בממוצע ב-12% מהשכרה. ערכי הנדל"ן הגבוהים של היום משקפים את העלות המרקיעה שחקים של החוב: שיעורי הריבית על משכנתאות ל-30 שנה מגיעות ל-8%, ומחירי הדירות הגבוהים בעקבות הנעילה העלו את ערך הבעלות על הדירה.

מישהו שלוקח כיום משכנתא ל-30 שנה על בית של 430,000 דולר עם מקדמה של 10% ישלם כ-3,200 דולר בחודש, שהם 60% יותר מאשר אם הוא קנה את אותו בית בשלוש שנים אחורה. שכר הדירה עלו ב-22% באותה תקופה, אם כי צמיחה זו עדיין מהירה במידה מתונה מהאינפלציה הכוללת בארצות הברית.

"דרישת צל"

עליית מחירי הדירות מקשה על השוכרים להרכיב פיקדון של 10%, שלא לדבר על לעמוד בעלות המשכנתא העולה. "יש הרבה ביקוש צל לדיור: הרבה רוכשי דירות ראשונים שמחכים בצד להפעלת מערכת ההתנחלויות", אמרה לוול סטריט ג'ורנל אודטה קושי, סגנית הכלכלן הראשי של First American Financial Corporation.

קריסת מחירים תחזיר את שיווי המשקל בשוק, אבל זה לא סביר אלא אם כן יהיה מיתון חמור. מי שרכש את ביתו בתקופה של ריבית נמוכה הבטיח מימון זול: לכ-80% מהמשכנתאות המונפקות בארה"ב יש ריבית מתחת ל-5%. זה מעודד בעלי בתים להישאר במקום על ידי הגבלת היצע הבתים למכירה.

על הנייר, ייתכן שהבעלים הללו נהנים מהמצב הנוכחי, אך הם גם עומדים בפני עלויות. הם לא יכולים לזוז בקלות, ויתכן שהירידה במחירי הדירות עקב מחירי שיא לא משתלמת בהתחשב בריביות גבוהות יותר של משכנתא.

היצע מוגבל בשוק השכירות
דיור אינו משתלם עבור שוכרים רבים בעלי דירות יכולים בדרך כלל להעלות את שכר הדירה. עם זאת, היצע הדירות להשכרה לא כל כך צר, ושפע של דירות שזה עתה נבנו מפחית את שכר הדירה. הביקוש מהשוכרים גם חלש יותר מאשר בתקופת המגיפה, שכן רוב האנשים שמתכננים לעבור דירה כבר עשו זאת בשנתיים האחרונות.

חברת מימון המשכנתאות האמריקאית פאני מיי מעריכה כי שיעור הפנויות של דיור רב-משפחתי בארה"ב יגיע ל-6.25% בשנת 2024, מעבר לממוצע של 15 שנים של 5.8%.

זה יפגע במשקיעים מוסדיים שהזרימו מיליארדי דולרים לנדל"ן להשכרה בארה"ב בשנים האחרונות. גם מניות השכרת הדירות מציגות ביצועים נמוכים. מאז חזרו פרמיות רכישת בתים בתחילת 2021, מניות AvalonBay Communities ו-Equity Residential ירדו ב-6% ו-18%, בהתאמה, בעוד שמדד S&P 500 עלה ב-8%.

בשוק דיור אמריקאי בעייתי, אפילו כזה שצריך להיות מתוכנן במיוחד עבור דיירי בעלים, יכול להיות שרק שוכרים לכל החיים מקבלים את מה שהם רוצים, מסכם הוול סטריט ג'ורנל.

Source link