רכישה ומכירה של נדל"ן לא מתוכנן אינה מוקפאת

צו חקיקה של המשרד לאיכות הסביבה מבטל את הקפאת הרכישה והמכירה של מקרקעין שנבנו מחוץ לתכנית הפיתוח (εκτός σχεδίου).

החקיקה צפויה להיכלל באחת מהצעות החוק של המשרד לאיכות הסביבה שיוגשו לפרלמנט לפני סוף השנה. החוק קובע הנהגת אגרה מיוחדת לטובת הקרן הירוקה, שתשמש כמקבילה סביבתית.

מובהר כי תקנת החקיקה לא תהיה סופית אלא מעברית ותכלול את התקופה עד 31.12.2025, אז יושלם, על פי הערכות, ייעוד הכבישים הציבוריים בארץ.

יצוין כי הצעת החוק הייתה אמורה להתקבל לפני סגירת הפרלמנט לבחירות, אך "הוקפאה" בניסיון למנוע התנגשות עם ההחלטה האחרונה של מועצת המדינה. לאחר ערעור על היתר בנייה על מגרש בשטח לא מתוכנן בפטמוס, ללא גישה לכביש ציבורי מוכר, קבעה מועצת המדינה כי השטח המינימלי של 40 דונם אינו מספיק, אך הבנייה במקום חייבה. כביש ציבורי מאז 1985.

פרטי החוק הרגולטורי החדש

ת"א נאה מסרה פרטים על החוק החדש הצפוי, המאפשר לפתח קרקע חוקית (אתרים) בשטח של לפחות ארבעה דונם, מחוץ לתוכניות או לגבולות של יישובים קיימים כדין, אם הם נכנסים לאחת מהקטגוריות הבאות: קרקע (אתרים), בהתאם לזמן היצירה והמראה של הרחוב:

א) אתרים שנוצרו בין 31 במאי 1985 ל-31 בדצמבר 2003.

כדי להיבנות עליהם, עליהם להיות אחד מגבולותיהם צמודים לרחוב למשך 3.5 מטרים לפחות: (1) להופיע בתצלומי אוויר לפני 27 ביולי 1977, ולרוחב 3.5 מטרים לפחות; (2) מתחבר לכביש בינלאומי, פרובינציאלי, עירוני או קהילתי או לחלק נטוש ממנו; (3) פתוח בהחלטת רשות ציבורית או רשום במרשם המקרקעין, או נסלל על ידי רשות או ארגון האחראים לתחזוקת כבישים ושיפורם, או שיש בו רשת שירות ציבורית.

ב) חלקות קרקע שנוצרו לפני 1985.

על מנת שאתרים אלו יתאימו לבנייה, עליהם להיות מול כביש באורך של לפחות 3.5 מטר בדרך ש-1) הופיעה בתצלומי אוויר לפני 27 ביולי 1977, 2) רוחבה של לפחות 3.5 מטר. מטר, 3) נפתח בהחלטת רשות ממשלתית, או נרשם כ"EC" (אזור מיוחד), או נסלל על ידי רשות האחראית לתחזוקה ושיפור של כבישים, או רשתות שירות העוברות בו.

ב) קרקעות שניתן לבנות עליהן כוללות את אלה שיש להם כביש חוקי ברוחב של 3.5 מטר לפחות, שנבנו לפני 1985, המחובר לכביש בינלאומי, מחוז, עירוני או קהילתי או לקטעים נטושים ממנו.

בעיה גדולה היא האזורים המכונה "עיוורים", כלומר, אלה שאינם מחוברים לרשת הכבישים. במקרה זה, אם לפני 1985 לא הייתה דרך חוקית לחבר אותם לכבישים ציבוריים העומדים בדרישות הנ"ל, לא ניתן לבנות עליהם.

כאמור לעיל, ההסדרה החקיקתית אינה סופית אלא מעברית והיא תכסה את התקופה עד ליום 31.12.2025, כלומר עד להשלמת הגדרת הכבישים הציבוריים.

באופן הגיוני עולה השאלה: מה ייושם מ-2026? לטענת גורמים הבקיאים בנושא, לאחר פקיעת הוראת המעבר, מגרשי קרקע הממוקמים בשטחים בלתי מתוכננים ואינם מחוברים לדרך ציבורית מוכרת יקבלו חזרה את זכות הבנייה, בהתאם לנסיבות, בעת הליך הרישום לכביש הציבורי. השימוש ברשת הושלם בתוכנית העירונית המקומית הרלוונטית של השטח.

הסיכון של מבנים לא מורשים חדשים

"מנקודת מבט של תכנון עירוני, פיתוח לא מתוכנן אינו שרירותי, אלא עם כללים נוקשים ומקדם בנייה נמוך מאוד, שאינו פוגע בסביבה, וביטולו עלול להוביל אותנו לדור חדש של מבנים שרירותיים".– מדגיש הנשיא פומידה Stratos Paradias בראיון ל-NEA. -"לכן על המשרד לאיכות הסביבה לתת לנושא הזה לא רק פתרון מעבר, אלא פתרון סופי שישמור על רכוש האזרחים ולא יפחת אותו".

מה שקרה כל השנים האלה

עבור כל חלקות הקרקע מעל 4,000 מ"ר (40 דונם), ובאזורים מסוימים מעל 8,000 או 20,000 מ"ר, אם הם נוצרו לפני 2003, גם אם הם לא פנו לכביש אלא בעלי גישה מוגנת, רשויות התכנון הוציאו (כמה עדיין מוציא) אישור תכנון. זאת משום שקיימת אי בהירות בדיני התכנון מתי עולה הדרישה לכביש ציבורי בנכסים מחוץ לתכנית ומה בדיוק הכוונה בכביש ציבורי.

עם זאת, חוק 2003 (3212/2003) הכניס לראשונה את החובה ליצור, מיום 31/12/2003, מגרשים המתאימים לבנייה, בשטח מינימלי של 40 דונם ומינימום גישה לציבור. כביש באורך 25 מטר, שלא היה בשנות החוק של 1985, וגם לא בחוקים המוקדמים של 1978 ו-1928.

נ.ב למי שלא מבין את חשיבות החוק הזה, אני יכול להודיע ​​לך שהחלטה זו תזרוק מפתח ברגים לשוק הנדל"ן מאות אלפי מגרשים (יותר מ-800 אלף), וכן מאות אלפי חפצי נדל"ן (כ-400 אלף), לרוב במקומות טובים מאוד שבעבר לא ניתן היה למכור אותם באופן רשמי.

Source link