בלומברג: אתונה וליסבון הם שוקי הנדל"ן החמים ביותר

לאחר שפורטוגל פיתתה זרים עשירים בתמריצי השקעות, הממשלה מנסה לעצור את טירוף הקנייה שהעלה את מחירי הדירות.

מחירי הדירות בליסבון עלו ב-5.8% בנובמבר לשיא של 5,426 יורו (5,963 דולר) למ"ר, לפי אידיאליסטה. זוהי העלייה השנייה בגודלה באירופה מאחורי אתונה, שוק הנדל"ן החם ביותר מבין ערי אירופה הגדולות שמעקב אחר בלומברג.

לאחר צמיחה של כמעט 30% בחמש השנים האחרונות, הנכס למגורים בבירת פורטוגל יקר יותר מאשר במילאנו, מדריד וברלין. זה מרחיק בית חדש מהישג ידם של רוב המקומיים בליסבון ומראה כיצד ההיצע לרוב גובר על שיעורי הריבית כאשר התמחור נקבע.

ממשלת פורטוגל החלה לשנות מסלול, סיימה את תוכנית ויזת הזהב ואישרה תוכנית לקיצוץ הקלות מס לתושבים חדשים. אבל הודות לאקלים שטוף השמש והמחירים בסביבות מחצית מאלה של פריז וציריך, למאמצים לבלום את הביקוש אין השפעה מועטה.

"למרות השינויים הללו, אנו רואים עלייה במספר הבקשות של לקוחותינו הזרים, אומר פאולו סילבה, ראש יועץ הנכסים Savills בפורטוגל. "פשוט אין מספיק בתים כדי לעמוד בביקוש, גם כשהמכירות איטיות".

למרות ש סוף עידן הכסף הזול השפיע על כוח הקנייה ברחבי אירופה, כאשר חוסר ההיצע משפיע על המחירים בערים רבות. בשישה מתוך 10 השווקים שעוקבים אחריהם על ידי Bloomberg City Tracker, המחירים עולים.

דירה בלוטרקי 30 מ'² 68,000 יורו

באתונה העלייה השנתית במחירי הדירות היא כמעט 12%, בשטוקהולם – יותר מ-5%, וצמיחה נצפתה במשך שישה חודשים ברציפות, והמחירים במדריד ובמילאנו גדלים בהתמדה ביותר מ-3%. פריז הציגה את ההישג הגרוע ביותר, וירדה ביותר מ-6%.

כדי לשקף את המגמות האחרונות בשוק הדיור בערים באירופה, בלומברג אוספת נתונים מספקים שונים. חלקם מבקשים ריביות ורמות בנצ'מרק, בעוד שאחרים מספקים נתוני עסקאות רשמיים.

ליסבון הפכה למוקד השקעה מאז סיום ההרפתקה הכלכלית שלה בשנת 2014. באותה תקופה הממשלה ביטלה את הפיקוח על שכר הדירה והכניסה את ויזת הזהב – ההזדמנות להשיג דיור בתמורה להשקעה בנכס של 500,000 יורו – יחד עם מס תמריצים למשוך תושבים חדשים.

זמן קצר לאחר מכן, אלפי קונים זרים נהרו לליסבון בחיפוש אחר מציאות כשהמדינה התאוששה מהמשבר הכלכלי. ביניהם היה המיליארדר השוויצרי קלוד ברדה, מייסד רשת השידור הצרפתית AB Groupe. בשנת 2016, הוא חבר עם המשקיע המקומי חוסה קרדוסו בוטלו כדי לקנות את חלקת האדמה הראשונה שלו באחת משבע הגבעות של ליסבון.

"צילמנו סלפי עם נהר הטאגוס מאחורינו כשהבחנו בשלט קטן שכתוב עליו 'למכירה,' אומר קרדוסו בוטלו. – לחצנו ידיים וככה הכל התחיל".

השניים הקימו את Vanguard Properties בליסבון ומאז בנו כתריסר בנייני מגורים בעיר המונה חצי מיליון איש. הביקוש אליהם היה כל כך גדול שלעתים קרובות הם נמכרו עוד לפני שנבנו.

קרדוסו בוטלו אומר שהסיבה למחסור החמור במגרשים היא ההמתנה הארוכה לאישור התכנון – שמונה שנים לאחת מהחלקות שלו. בגלל הבירוקרטיה, ואנגארד לא מצליחה למכור נכס אחד בשנה הבאה, למרות שהיא מסרה יותר מ-500 דירות בחודשיים האחרונים – כמעט מחציתן לרוכשים זרים.

עליית עלויות הרכוש מאלצת את פורטוגל לבטל ויזות זהב. בשנת 2022, היצע הדיור בר השגה בפורטוגל הגיע לרמה הנמוכה ביותר מזה 15 שנים, על פי Confidencial Imobiliario, שאוספת נתונים על שוק הנכסים. דיור סוציאלי מהווה רק 2% מהכלל – אחת הרמות הנמוכות ביותר אירופה.

בינתיים, המחיר הממוצע של בית חדש בליסבון עקף את דבלין ובריסל, על פי מדד הנכסים של דלויט 2022. עבור משפחות פורטוגזיות רבות, שהמשכורות שלהן הן מהנמוכות במערב אירופה, החלום על בעלות על בתים הוחלף ביוקר, שכר דירה לא סטנדרטי בפרברים מרוחקים.

הדוגמה של ליסבון מראה עד כמה קשה לממשלות לווסת את מחירי הדיור. בעוד שניתן לעורר ביקוש, שמירה על ההיצע דורשת זמן וכסף, וחוסר איזון יכול להוביל למחזורי פריחה.

גובר החשש שעליית המחירים הנוכחית עלולה להתהפך בקרוב. בחודש שעבר, הבנק המרכזי של פורטוגל אמר שהבנקים חייבים ליצור עתודות הון נוספות כדי לכסות הפסדים אפשריים הקשורים לדיור. המהלך מגיע לאחר שמכירות הבתים בפורטוגל ירדו ב-22% בששת החודשים הראשונים של השנה, לפי חברת שירותי הנדל"ן Jones Lang LaSalle.

עם דיור בלתי סביר ושכר הדירה מזנק, יותר פורטוגלים חיים בתנאים קשים. ב-Quinte dos Ingleses, אזור מיוער קטן בפאתי ליסבון, מוצבים כ-40 אוהלים.

"כל יום יש אנשים חדשיםאומר פיליפה סילבה, שמרכז תוכנית לחסרי בית במרכז קהילתי בקהילה של קרקוולוס, ליד ליסבון. "אלו בעיקר אנשים שעובדים אבל לא יכולים לשלם עבור דיור".

האתר קרוב לבית הספר העילית נובה לעסקים וכלכלה ולבית ספר לאנגלית שבו שכר הלימוד יכול לעלות על 1,000 אירו לחודש. אי השוויון הגובר עורר מתחים, כשאלפי אנשים יצאו לרחובות מוקדם יותר השנה כדי למחות על משבר הדיור בליסבון ובערים אחרות בפורטוגל, מה שהדהד את חוסר שביעות הרצון במדינות אחרות.

בתגובה, הממשלה הסוציאליסטית של פורטוגל הבטיחה להגדיל את מספר הבתים הזולים ולבטל את ההטבות לזרים. ראש הממשלה היוצא אנטוניו קוסטה אומר כי התוכניות מעוררות ספקולציות בתחום הנכסים. אבל להוציא את פורטוגל מהשוק אולי לא כל כך קל.

"בסופו של דבר, האקלים החם, החופים המדהימים, אורח החיים ויוקר המחיה הנמוך יחסית ימשיכו למשוך עניין של משקיעים זרים".אומר פדרו קואלו, מנכ"ל חברת השקעות הנדל"ן Square Asset Management.

Source link