יותר מ-10,000 נכסי מגורים יכולים להיות מוצעים למכירה במחירים סבירים, שיסייעו לפתור את מצוקת הדיור במדינה, במיוחד עבור משפחות בעלות הכנסה בינונית או זוגות צעירים, שכפי שהראתה תוכנית הבית שלי, נמצאים במצוקה בחיפוש אחר דיור מחיר סביר.
אנחנו מדברים על נדל"ן זמין דרך המערכת מכירות פומביות אלקטרוניותאשר ניתן היה להעמיד למכירה מיידית אלמלא "תקועה" המערכת לסילוק נכסים אלו בהליכים בירוקרטיים וליטיגציה, כגון עשרות ערעורים שהוגשו לאחר זכיית הנכס לבעל העניין, או חכירות וירטואליות ע"י חייבים שאיבדו את רכושם, במטרה ברורה של עיכוב העברת המקרקעין לבעלים החדש.
כפי שמסבירים גורמים המקורבים לתהליך, במקרים רבים חוזה השכירות הוא למספר שנים עם מעט מאוד שכירות ותשלום מקדמה עבורו. ובהינתן שבגלל עיכובים בלשכות המשכנתאות, הזמן שלוקח לבעלים לקבל שטר העברה לנכס הוא עד שנה, כתוצאה מכך חוזי שכירות מעין אלו מחייבים את הבעלים החדש.
לבעיות אלו מתווספת הבירוקרטיה של המינהל הציבורי הקשורה בצורך להכשיר ולהסדיר רכוש בלתי מורשה שנרכש על ידי כספים כתוצאה מפירוק, ובכך להוציאו לשוק. לפי התקשורת היוונית, עד סוף השנה 10,000 נכסי נדל"ן יעברו על ידי קרנות השקעה באמצעות מכרזים, אך לגליזציה וייעול נכסים שרירותיים על מנת להוציאם לשוק הוא תהליך ארוך ומורכב עם תוצאה לא בטוחה.
עד סוף השנה יועברו לקופות 10,000 נכסי נדל"ן, אך יידרשו עד 4 שנים להביאם לשוק.
כתוצאה מכך, מצד אחד, עבור אדם פרטי הפונים למכירה פומבית בחיפוש אחר דיור, קיימת אי ודאות, שכן הוא אינו יודע מתי בדיוק יוכל להפוך לבעלים של הנכס הנרכש. מצד שני, גם חפצים שנרכשו על ידי קרנות יוצאים לשוק 3-4 שנים לאחר הרכישה. מצב זה סותר את החשש הראשוני כי כספים שהושקעו בשוק ההלוואות האדומות יציפו את שוק הנדל"ן, ויגרמו לירידת מחירים, והופך את חוסר היעילות הממשלתית לחלק מבעיית עליות המחירים הבלתי מבוקרות.
כאוס בלשכת מלאי דיור טכני
התמונה שדווחו על ידי חברות המתחייבות להכשיר נדל"ן מטעם קרנות שקנו הלוואות "אדומות" מאשרת כי העברת הנדל"ן מתבצעת בשנת BTI עם בעיות ענק. כפי שמסבירים, על מנת שההעברה תתבצע, יש צורך לבדוק את מצבו הקיים של הנכס ביחס למצבו התכנוני החוקי, בהתאם לתכניות בתיקי ההיתר לתכנון הפיזי של רשויות הבנייה המקומיות.
בעיריות שונות, המצב עם מסמכים בשירותי בנייה שונה. יש כאלה שמעסיקים עובד אחד, והארכיון פועל 1-2 פעמים בשבוע, כתוצאה מכך הבקשות נבדקות לאחר 2-3 חודשים. במידה והמבקש יקבל תגובת ה-BTI, אין זה אומר שהתיק נמצא בבחינה, שכן יתכן כי תיק ההרשאה אבד. במקרים כאלה יש לשחזר אותו על ידי שירות הבנייה, אך הייסורים לא מסתיימים בכך, שכן במקרים מעטים מאוד ניתן להסתדר רק עם בדיקה של רכושכם, שכן ברוב המקרים הסכמת הבעלים המשותפים של בניין הדירות נדרש (!).
מיליארד מוקפאים במכרזי נדל"ן בגלל… בירוקרטיה וכאוס
מקרה טיפוסי הוא רכישה במכירה פומבית של דירה באנו פטראלונה, הממוקמת בבניין דירות שנבנה ב-1985 ומורכב מ-20 דירות. כפי שמסביר מקור המקורב לתהליך, "לאחר חיפוש של 3 חודשים אחר תיק היתר הבנייה באגף הבניין, אתה מקבל אישור על אובדן התיק. יחד עם המהנדס שלך אתה בודק את הדירה, מכין תוכנית (אם אף אחד מהשותפים לא מוחה ) ולהגיש בקשה למחלקת הבנייה לשחזור חלקי של הרשאות הקובץ.
מחלקת המבנים מחזירה את בקשתך בבקשה לבדוק את כל המגורים ולספק תוכניות מלאות. כלומר, הוא מבקש לספק תוכניות לכל 20 הדירות. אתם מנסים למצוא מנהל של בניין דירות ולארגן אסיפה כללית להחלטה על שיקום משותף של כל בניין הדירות. המשמעות היא שהבעלים המשותפים חייבים לשלם עבור כל מחקרים הנדרשים שיש לבצע על ידי מהנדס. בסופו של דבר אנחנו נוטים להישאר במקום ולא יכולים להתחיל לעבוד, מה שאומר שלא ניתן להעביר את הנכס".
וארכיאולוגים…
הבעיות אינן מסתיימות כאן, שכן גם כאשר מתקבל תיק, ברוב המקרים, נכסים אלו נתונים לפעולות שרירותיות קטנות או גדולות. יישוב מחדש של נכסים אקראיים מצריך אישור מאת אפורת העתיקות המקומית (Efa) או שירות המונומנטים המודרניים (YNMN) בכל המרכזים העירוניים הגדולים כגון אתונה, פיראוס, סלוניקי, פטרס, הרקליון, חאניה וכו', וכן ב- חלקים גדולים מהאיים, כמו מיקונוס (כל האי מכוסה), הידרה (כל האי), ספצס (כל האי), רודוס, קורפו, כיוס, סירוס, פארוס וכו'.
הוועדה הארכיאולוגית המקומית מתכנסת 1-2 פעמים בשנה, וכתוצאה מכך, רוב המקרים השרירותיים לוקחים לפחות שנה לפתרון. הדבר חל אף על דירות בקומה של בניין קיים, שכן לדירה יש חלק בקרקע.
9,275 מכירות בשווי 1.1 מיליארד ב-2023
מערכת המכרזים יכולה לשמש כמנגנון אפקטיבי לסילוק נכסים, המקדם את האיזון בין היצע וביקוש לדיור בארצנו, שהפך לנושא דומיננטי עבור אלפי משקי בית. יעידו על כך נתוני המכרז האלקטרוני, שעל בסיסם בוצעו בשנת 2023 9,275 מכירות נדל"ן בשווי כולל של 1.1 מיליארד אירו, למרות ש-2023 הייתה שנה קשה, עם אירועים שהפריעו לקיום מכרזים, כגון כמו שלוש בחירות והימנעות של נוטריונים.
נכסי מגורים נמכרים בעיקר במרכזים העירוניים הגדולים של אתונה וסלוניקי, ולפי ניתוח נתונים מאתר המכירות הפומביות של הנדל"ן Landea.gr, אחוז גדול מהנכסים המוצעים למכירה פומבית נרכשים קרוב מאוד להצעה הראשונה. מחיר.
אם מדברים על נדל"ן למגורים באטיקה, אז 75% ממנו נרכשו במחיר המקורי של ההצעה הראשונה, או בהעלאה מינימלית ממנו (עד 1%). לא פחות חשוב, 90% מהרכישות מתבצעות בפחות מ-30% עלייה של מחיר ההצעה הראשונה, ורק 1 מכל 10 נכסים נמכרים בעלייה של יותר מ-30% לעומת מחיר המכרז המקורי. נזכיר כי מתחילת שנת 2022 ההוזלה במחיר ההצעה הראשונה היא "אוטומטית", ללא צורך בקבלת צו שיפוטי. במידה והמכירה הפומבית לא תצליח, כלומר, הזוכה לא מזוהה פעמיים, מחיר ההצעה הראשונה מופחת ל-80% מהמחיר המקורי. אם המכרז שוב לא יצליח, אזי מחיר ההצעה הראשונה מופחת שוב, ל-65% מהמחיר המקורי. בשנת 2023, כמעט חמישית מהמכירות הפומביות שבוצעו קיבלו מחיר מופחת (או 80% או 65%). הצמיחה של שוק המכירות הפומביות נמשכה בינואר 2024, אז גדל מספר העסקאות להעברת דירות ב-51% לעומת ינואר 2023, ומחיר הרכישה הממוצע למ"ר עלה ב-12.4%.
מכיוון שיותר ויותר בעלי עניין משתמשים במכירה פומבית אלקטרונית למציאת נכסים, זירוז ערעורים על מכרזים שהוגשו לאחר מתן נכס חיוני כדי להפוך אותו לאפקטיבי יותר. למרות שרוב ההתנגדויות מוגשות בכוונה ובעצם נדחות, העיכוב בפתרון שלהן יוצר אי ודאות משמעותית עבור הקונה הפוטנציאלי.
נ.ב. מכירת נדל"ן לחברות השקעות בכלל לא אומרת שהנכס יגיע לאחר מכן לשוק – למכירה או להשכרה. לרוב, נכסים כאלה עוברים לידי חברות השכרה לטווח קצר…
More Stories
אייר אסטנה מחדשת את הטיסות ליוון ומונטנגרו
במהלך הדלקת אש הקודש בישראל, נעצר שומר של הקונסול היווני (וידאו)
ΔΥΠΑ: החלו בקשות להשתתפות במחנות ילדים – מוטבים וקריטריונים