מחוץ לתוכנית: אילו אזורים נמצאים בסיכון – SOS לבעלים

יותר מ-10,000 יישובים ברחבי יוון נמצאים כעת בהסגר עירוני.

כפי שהיא אמרה לפרסום "ΤΑ ΝΕΑ" מודד עירוני דקדוק בקלאצי, זה קורה לאחר החלטות מועצת המדינהשהכריזה על חוסר חוקתיות התיחום והרחבת גבולות ההתנחלויות שבוצעו החלטות של פרפקטיםוזה מצריך צו נשיאותי.

הסוגיות שהעלתה הגב' בקלאצי נוגעות להתנחלויות באזור רתימנו וולוס, אך הן חלות גם על התנחלויות אחרות ברחבי הארץ. מסיבה זו, במשרד לאיכות הסביבה והאנרגיה מנסים למצוא פתרון לבעיית התכנון העירוני של פיתוח הישובים הנ"ל.

"זה מוביל לשטח מגורים מוגבל"

כפי שמציינת גב' בקלאצי, משרד הפנים, עקב הצרכים הנובעים משינויי האקלים, משיק מסגרת חדשה בנוגע לתיקון התיחום של ההתנחלויות עם קריטריונים חדשים לגבולות שחייבים להיות להם. "זה מוביל לשטח מגורים מוגבל", היא מוסיפה.

מה זה אומר בפועל? אי ודאות לגבי מכירות שכן השטח הכלול כיום בתכנית עשוי להיות מחוץ לתכנית. מַהֲדוּרָה "ΤΑ ΝΕΑ"בעזרת שאלות 5+1 – תשובות, מציג את התכנון החדש עם כל השינויים הקרובים, וכן אילו אזורים עלולים להתגלות בזמן זה או אחר, ב… בצד השני, כלומר מחוץ לתכנית.

• אילו שטחים שהיו בגבולות הישוב הישנים יכולים כיום להיות ממוקמים מחוץ לגבולותיו ולא פיתחו?

גבולות היישוב הישנים כללו שטחים בנויים שבמקרים מסוימים נחשבו בלתי מתאימים או בגלל מפולות גיאולוגיות, בגלל שהיו אזורים מיוערים, או בגלל שהיו ליד נחלים וכו'. מסיבה זו יתקיימו מחקרים על תיחום יישובים חדשים לקחת בחשבון את כל הקווים המוסדיים, כגון: מפות יער, תיחום נחלים, קווי חוף, אזורים ארכיאולוגיים. אז, אזורים שאינם מתאימים לבנייה מוחרגים מגבולות ההתנחלויות, או נשארים לא מפותחים, או שניתן לייעד אותם כאזורים עם מגבלות פיתוח.

תחומים אלה שיש לקחת בחשבון הם:

• יערות וחורשות.
• אתרים ארכיאולוגיים, אתרים היסטוריים, מערות מוכרזות וכל אזור או מונומנט מוגן אחר.
• אזורים מוגנים בטבע.
• פריון גבוה/עדיפות 1 אזורי קרקע חקלאית, המוגדרים בהתאם לתקנות הקיימות והחלות, וכן שטחים מושקים המבוססים על מערכת השקיה מאורגנת.
• כל הקצאה – שטחי ערבוב הניתנים לשימוש חקלאי.
• אזורי חוף וחוף בנוכחות קו פיתוח מובנה על קו החוף של יישובי החוף.
• קרקעות ציבוריות קיימות (אזור גדות וכו') באזורים הסמוכים מיד לחוף או לנהר או אגם שניתן לשייט.
• קרקע שהופקעה או נתונה להפקעה בקשר לפתיחה/הרחבה מתוכננת של דרכים ארציות ומחוזיות, קווי רכבת ושטחי הפקעה או הקלות של רשתות הולכה במתח גבוה ובינוני, שגבולותיהן קבועים ומאושרים על ידי הרשות המוסמכת.
• אזורים שאינם מתאימים מבחינה גיאולוגית לבנייה, שכן ייווצרו כתוצאה מהכנת בדיקת התאמה גיאולוגית ליישובים, שתיחוםו מתבצע לראשונה.
• אזורי מים. אם בשטח המחקר קיימים נתיבי מים לא מסודרים, נערך מחקר על תיחוםם הזמני.
• שטחים בעלי מאפייני טבע חשובים אחרים או נופים יקרי ערך אחרים הדורשים הגנה מיוחדת בגלל שהם נוצרים כתוצאה מהכנת דוח סביבתי.
• אזורים שאינם מתאימים מסיבות אחרות, למשל אזורים עם דרישות מיוחדות בנושאי בטיחות, היגיינה, תנועה.

אילו שינויים גדולים מתרחשים?

מַסלוּל:

• הדרה מגבולות אזורים מיושבים של קרקעות הבנויות באזור של 250 מטר מסביב ולאורך היקף הנקודות שבהן נמצאים בתי קברות.
• מחקרים נוספים שיספקו הדרכה ספציפית על תיחום נחלים והצבת קווי שיטפון.
• מה יהיו ההנחיות הכלליות הקובעות אילו אזורים ייכללו בתכנית העיר?

נתונים

מרכיב מרכזי בתיחום ובנייה של התנחלויות עם אוכלוסייה של פחות מ-2,000 נפשות הוא נתוני המפקד העדכניים ביותר ELSTAT 2021 (19 ביולי 2022). כמו כן, לקביעת קו הגבול המצולע התוחם את השטח בגבולות היישוב, יובאו בחשבון מספר נתונים כגון:

• זמן יצירת היישוב.
• שימור באותו מקום/מקורי, שכן ישובים מסוימים (רובם הרריים) הועברו/הועברו למקום אחר.
• קרטוגרפיה (שרטוטים או מפות טופוגרפיות ישנות) או ראיות אחרות (למשל חוזים), שעל בסיסן ניתן להסיק שהיישוב התקיים כמתחם מגורים עצמאי ובו מבנים (מבני מגורים, מחסנים וכו'). כפונקציות קהילתיות בסיסיות (חנות). משרת צרכים יומיומיים, כנסייה, בית ספר, כיכר וכו').
• נתונים ממפקד האוכלוסין של היישוב משנת 1920, כמו גם מפקדי ESYE/ELSTA הבאים למעקב אחר התפתחות אוכלוסיית היישוב.
• נתונים עירוניים ומרחביים ואלמנטים הקשורים למורפולוגיה של הקרקע, שלמות מבנית/הרכב מבנים וסוג צפיפות האוכלוסייה (נמוכה, בינונית או גבוהה).
• מרכיבים של התפתחות היסטורית ופעולות המינהל שתרמו ליצירת המצב ה"אמיתי" של אזור מגורים, שנבנה עד היום במשטר התכנון העירוני של ההתנחלויות לפני 1923.
• פעולות קיימות של המינהל לקביעת גבולות הסדר עם הכללים התקפים בכל עת (תיק של ימק"א המוסמכת או שירותים מוסמכים אחרים).
• תצלומי אוויר, חומרים קרטוגרפיים (GIS, קדסטר וכו') המציגים את היישוב.
• נתונים, חוות דעת וכל פעולות מינהליות רלוונטיות של שירותים מוסמכים אחרים המנהלים אזורים הכפופים לאותו משטר משפטי (יערות, אתרים ארכיאולוגיים, יישובים מסורתיים וכו') או אזורי טבע מוגנים (NATURA וכו').

• מה לגבי תיחום התנחלויות חדשות?

לגבי ישובים חדשים יותר (אחרי 1923) נאספו ראיות לאישוש המצב האמיתי שהיה בעת פרסום חוק 1337/1983 או אפילו פ"ד. 1985. זאת בשל העובדה כי הקביעה אינה מותרת על סמך המצב בפועל שהתפתח לאחר כניסת חוק זה לתוקף, וכן אין להגדיר מחדש את גבולות הסדר על סמך המצב העובדתי החדש. שהתפתחה לאחר התיחום הראשוני, המרמז על הרחבת הגבולות המקוריים.

הליך זה מותר רק במקרים של תיקון טעויות שתועדו על בסיס נתונים בפועל שלא נלקחו בחשבון במהלך התיחום הראשוני. יש להתחקות אחר תוכן הנתונים, ככל שניתן, לתקופה שלפני 1985, ממנה יש להניח כי הישוב התקיים כמתחם מגורים עצמאי המורכב מ-10 מבנים לפחות (מגורים, מחסנים וכדומה). או כל יעד אחר לתפקידים קהילתיים (חנות המשרתת צרכי בית, בית ספר, כנסייה, כיכר וכו'), כמו גם מעבר לכך.

• האם ניתן לתחום יישוב חדש שגבולותיו מוצגים לראשונה?

כן ניתן לעשות זאת. או באמצעות תהליך עצמאי (הנפקת PD להסדר) או בהקשר של מחקר TPS/EPS מתמשך. במקרה זה, הצעת גבול היישוב כוללת רק חלק אחד קוהרנטי ושני חלקים מנותקים. חלקים מפותחים ולא מפותחים כלולים באזורי פיתוח עירוניים.

נ.ב לתשומת לבם של הרוכשים בתים, וילות או מגרשי קרקע לבנייה מחוץ לאזורים מיושבים: ברכישת נדל"ן באזורים כאלה, אתה מסתכן שחלקתך עשויה להיות מחוץ לתכנית, כלומר או שהבנייה שם תהיה אסורה, או, גרוע מכך, הנכס שלך עלול להיהרס.

כדי למנוע בעיות כאלהאתה צריך עצה עם עורך דין עצמאי. כי מְקוֹמִי עורך דין אולי מעוניין כאחוז מהמכירה ולתת לך מידע כוזב, מה שקורה לעתים קרובות למדי.

Source link