פריחת נדל"ן באיים הקיקלאדיים

אילו איים מכרו הכי הרבה נכסים בחמש השנים האחרונות? רוב האנשים כנראה היו עונים על זה סנטוריני ומיקונוס. אבל המציאות שונה במקצת ומסתירה כמה הפתעות.

יותר 12,000 נכסים שהחליפו ידיים מאז 2020 עַל הקיקלאדיםממוקמים על פארוס ו טינוסא סנטוריני, סירוס ו נקסוס לסגור את חמשת הראשונים.

ניכר בהשוואה לגודלם הוא מספר המכירות שבוצעו בחלק מהאיים הקטנים יותר, כמו אנטיפארוס וקופוניסי. הנתונים שהתקבלו מצביעים על שינויים פנימיים, לרוב לא כל כך ברורים, המתרחשים בקיקלאדים בתקופה זו, שיש להם השפעה ישירה על שימור זהותם.

נתונים שהוצגו היום מתקבל ממרשם המקרקעין היווני. כפי שהגוף מציין, התמונה אינה מדויקת לחלוטין, שכן היא לא כלול נתונים על רכישות ומכירות באותם אזורים שבהם משרדי המשכנתאות לא נקלטו במלואם במשרד הקדסטרלי הסופי (למשל, אמורגוס וקיתנוס). כמו כן, לא נכללים נתוני מכירות לתקופה שבה התקיים באי רק משרד משכנתאות לפני תחילת הרישום הקדסטרי. לבסוף, Folegandros אינו נכלל מכיוון שהרישום הקדסטרלי החל לאחרונה. עם זאת, הנתונים עבור האיים הנותרים מלאים.

מִיוּן

באופן כללי, במהלך התקופה הנבדקת (ינואר 2020 – יוני 2024) המצב נראה כך:

• במקום הראשון נמצא פארוסהיכן מחויב 2172 עסקאות רכישה ומכירה. מדי שנה נמכרים באי באופן עקבי יותר מ-300 נכסים – בשנים 2021 ו-2022 יותר מ-500. השנה, עד סוף יוני, 422 נכסים "החליפו ידיים", מה שמעיד על המשך הדינמיקה.
• במקום השני, קרוב מאוד, נמצא טינוס עם 2127 מכירות. מדובר בהתפתחות מעניינת מכיוון שהאי לא היה "באור הזרקורים" כנכס נדל"ן. המספר הגדול ביותר של נכסים נמכר בשנים 2022 ו-2023 (643 ו-649, בהתאמה).
• סנטוריני נמצא במקום השלישי עם מכירות 1873. מספר העסקאות המשפטיות גדל בהתמדה מאז 2022, כפי שקורה ברוב האיים.
• סירוס נמצא במקום הרביעי עם 1508 עסקאות. כמו אצל טינוס, נראה שהתהליכים האלה מתרחשים "בשקט", לא אומר ששינויים באי אינם מורגשים.
• נקסוס משלים את חמשת הראשונים עם 1355 עסקאות עם נדל"ן, ואחריו מיקונוס.

"גורלו של כל אי נחרץ לא על ידי בעלים ותושבים קטנים שבוחרים ראשי ערים כמעט חסרי אונים, אלא על ידי משקיעים".

אבל גם הנתונים של איים קטנים מעניינים מאוד. אנטיפארוס בולטת ביניהם עם 291 רכישות (בעוד שלסיקינוס ואנאפי, כמעט זהות בגודלן, יש 63 ו-13 בהתאמה). על Ano Koufonisi, למרות העובדה שזהו האי המיושב הקטן ביותר של הקיקלאדים (שטחו הוא רק 5.7 קמ"ר), 67 בעלי נכסים התחלפו בשנים האחרונות. וגם – תמיד פרופורציונלית – שינוס עם 46 קניות.

הנוף משתנה

כיצד אירועים אלו משפיעים על האיים הקיקלאדים? אילו שינויים הם משקפים? התקשורת ביקשה את דעתם של שלושה אנשים שהשתתפו באופן פעיל בוויכוח הציבורי על עתיד האזור בשנים האחרונות. המרואיינים היו: אלני מיסטרו, פרופסור אמריטוס מבית הספר לארכיטקטורה NTUA ונשיאת המועצה למורשת אדריכלית ELLET, Yiannis Spilanis, כלכלן אזורי, פרופסור באוניברסיטת הים האגאי ומנהלת מצפה התיירות בת קיימא האגאי, ואנסטסיה פסלטי, נשיא אגודת המהנדסים של טינוס ומזכיר עיריית טינוס.

"נראה שעניין המשקיעים פנה לטינוס ולסירוס עקב העלייה הגדולה בערכי הנכסים בפארוס, סנטוריני ומיקונוס", אומר פסלטיס. – מה שמטריד ומדאיג אותי הוא שהמשקיעים באו לא בשביל מה זה טינוס, אלא כדי להפוך את זה למשהו שהם חושבים שיביא להם הכנסה, בלי התייחסות למקום. אנחנו כבר רואים את זה גם באדריכלות וגם בגודל, כלומר בהיקף הבניינים שנבנו בשנים האחרונות”. ואכן, משקיעים רוכשים לא פעם שטחי קרקע גדולים מתוך ציפייה שהם ישתמשו בהם להשקעות תיירותיות רחבות היקף, תוך שימוש באחת ממסגרות התכנון העירוני המיוחסות שנוצרו לשם כך".

לדברי מר Spilanis, הגידול במכירות הנכסים בקיקלאדים נובע מסיבות שונות. "ההאצה בתהליך המכירה וההעברה של קרקעות בקיקלאדים, ללא קשר לאי ולמידת התפתחותו, נובעת בעיקר משלוש סיבות:

קוֹדֶם כֹּל, הפיכת התיירות לפעילות נדל"ן עקב הגידול העצום של הון "נייד" המבקש לגליזציה, שבו יש להרוויח רווחים בשלב הראשון של "השקעה" ולא בטווח הבינוני, כפי שקורה עם אירוח בבתי מלון.

שנית, ברצון של האוכלוסייה המקומית לשמור על רמת חיים יציבה בטווח הקצר בתנאי משבר וצמצום מתמיד בהכנסה הן מעבודתה והן מעסקים קטנים. כמו כן, תרמה האמונה, שעובדה במהלך השנים, כי הקרקע שמחוץ ליישוב, כלומר השדות, ראויה לשימוש.

שְׁלִישִׁי, האדישות, אם לא התרומה, של מדיניות ממשלתית הרואה בצמיחת עסקי המלונאות (דיווחים שרבים מצפון אירופה – ולא רק עכשיו – "מחפשים" בתים לבלות בחורף ביוון) ופעילות הבנייה כ" מנועי צמיחה" " ויזת הזהב, ויזת הנוודים ובעיקר 'מדיניות' מרחבית, ולא אסטרטגיה לטווח בינוני לקידום זהות האיים ולחיזוק האטרקטיביות שלהם כיעדים קבועים באמצעות השקעות ציבוריות, הם הכלים המרכזיים".

"במיקונוס ובסנטוריני מכירות השוק יורדות, אולי מעידות על רוויה או עליות מחירים מוגזמות. לעומת זאת, בטינוס, סירוס ונקסוס, כמו גם באיים קטנים יותר כמו הקיקלאדים הקטנים, הן עולות בצורה מדאיגה". – מציין מאיסטרו. – קודם כל, התברר שהקיקלאדים הפכו ליעד לשוק הנדל"ן. המשמעות היא שקרקע ודיור הופכים לסחורה בשווי שוק שנמכרת במחיר גבוה בזמן שהביקוש גבוה, ואז פוחתת ברגע שהריבית יורדת".

מאבד שליטה

יחד עם זאת, מספר לא מבוטל של מכירות מעיד על תהליך רציני – שינוי בבעל הנכס. "התושבים המקומיים, אלה שבאים מהאיים וגרים בהם דרך קבע, הופכים בהדרגה למיעוט. יש לכך השלכות רבות. מצד אחד, אובדן בעלות מוביל לאובדן שליטה. גורלו של כל אי נחרץ לא על ידי בעלי קרקעות ותושבים קטנים שבוחרים ראשי ערים כמעט חסרי אונים, אלא על ידי משקיעים המבקשים להגן על האינטרסים שלהם. בנוסף, אנשים מקומיים וכל שאר הפעילויות שהיו קיימות בעבר, כמו חקלאות וגידול בעלי חיים, מוחלפים בהדרגה. דוגמה טיפוסית היא נערה מפורסמת לאחרונה מפארוס שפתחה מפעל גבינות, ואז נאלצה לעזוב בלחץ כי נבנה מלון בקרבת מקום. מצד שני, ירידה באוכלוסייה הקשורה ישירות למקום מסוים משפיעה גם על התרבות הבלתי מוחשית. במילים אחרות, האיים הקיקלאדיים הופכים לזירת תיירות, גרסה תיירותית של עצמה, כפי שנתפס על ידי כל איש עסקים".

גב' מאיסטרו סבורה שלא מוקדשת מספיק תשומת לב להתפתחות זו: "הממשלה לא נוקטת בפעולות כדי לעצור את הדומיננטיות המוחלטת של התיירות, להפסיק בנייה יתרה ולהגן על הנוף. לא רק שהמסגרת המרחבית לתיירות בה נועץ לאחרונה לא מצליחה לטפל בבעיית עומס התיירים באיים. אבל הוא אוסר על יצירת שימושים "לא נוחים" אחרים ליד אתרי תיירות עד להשלמת התכנון העירוני. לדעתי, הצעד הראשון צריך להיות איסור מוחלט על השקעות תיירותיות גדולות (כגון השקעות אסטרטגיות ולינה תיירותית משולבת) באיים הקיקלאדיים, שכן הוכח שהן מובילות ל"צריכה" של שטחי אדמה גדולים אשר, על פי החקיקה הנוכחית, יישארו לא מפותחים, או שלא ניתן יהיה לחלק אותו כדי לבנות עליו בכללותו. עם זאת, גם לראשי הערים של האיים הקיקלאדיים יש אחריות ולדעתי עליהם לתאם את מעשיהם ולהשמיע קול משותף למדינה, שכרגע מסרבת להקשיב להם"..

Source link