הטבת מס לשלוש שנים לדירות ריקות ודירות Airbnb: מה השינויים לפי חוק 5246/2025

חוק חדש 5246/2025 מציגה הטבת מס מלאה לשלוש שנים עבור הכנסות משכירות מדירות ריקות ונכסים ששימשו בעבר השכרה לטווח קצרבכפוף לתנאים מחמירים.

החוק נכנס לתוקף 5246/2025 נִקרָא "רפורמת מס למדיניות דמוגרפית ומעמד הביניים"המכיל מספר הוראות חשובות בנושא מיסוי מקרקעין. ביניהם:

• סעיף 8 – הפחתת שיעור המס הממוצע על הכנסות משכירות מ-35% ל-25%, שהיא ההפחתה הראשונה במס הכנסה לבעלים לאחר תקופת התזכיר;
• סעיף 9 – הטבת מס לשלוש שנים עבור בנייני מגורים ונכסים שהושכרו בעבר במסגרת תכנית שכירות לטווח קצר;
• סעיף 10 – פטור מ ΕΝΦΙΑ לנכסי מגורים בהם מתגורר הבעלים בעצמו, בישובים קטנים;
• סעיף 12 – הארכה לשנה (עד 2026) של הפסקת גביית מע"מ על עסקאות מקרקעין.

PΟΜΙΔΑ יחד עם זאת, היא מדגישה כי עמדתה העיקרית נותרה הפחתת התעריפים לכל מדרגות המס והשבת המינימום שאינו חייב במס של 6,000 יורו.

הטבת מס לשלוש שנים: מה השתנה

לדברי PΟΜΙΔΑ, שר האוצר קיריאקוס פייראקיס והצוות שלו קיבל את רוב התיקונים שהציע הארגון ל סעיף 9. כתוצאה מכך, הטבת מס לשלוש שנים (36 חודשים) על הכנסה מדמי שכירות עבור שתי קטגוריות של נכסי מגורים הפכה ישימה ופונקציונלית באמת:

• ללא כל פלטפורמה או הליך בירוקרטי נוסף,
• ללא קריטריונים של הכנסה או רכוש,
• כתמריץ ישיר להביא נכסים להשכרה לטווח קצר לשוק השכירות לטווח ארוך.

המטרה היא לצמצם את הפער בין ההיצע לביקוש בשוק הדיור, ולעורר שחרור נכסים נוספים להשכרה לטווח ארוך.

PΟΜΙΔΑ קורא לכל בעלי דירות ריקות או נכסים המשמשים כיום להשכרה לטווח קצר ועומדים בתנאים שנקבעו, להשכיר אותם בהקדם האפשרילנצל את הטבת המס לשלוש שנים.

הארגון קורא גם לבעלים וגם לדיירים, שהם הנהנים העיקריים מצעד זה, להצהיר במדויק ובזמן שלהם ΑΑΔΕ נתוני הסכמי שכירות שגמרו. זה הכרחי כדי למנוע ביקורת, קנסות ואובדן הכנסה.

הצעות מקובלות PΟΜΙΔΑ

1. מגוון החפצים הנופלים תחת ההטבה. ההטבה ניתנת לבעלים המשכירים:

   • דירות שעמדו ריקות לפחות שלוש שנים, וכן
   • דירות ששימשו להשכרה לטווח קצר בשנים קודמות,

   ובלבד ששטח המתחם הראשי לא יחרוג 120 מ"ר. אם לדייר יש יותר משני ילדים, מגבלה זו עולה בשיעור 20 מ"ר לכל ילד שלישי ואחריו.

   PΟΜΙΔΑ מצרה על כך שהעמדה המקיפה שלה לגבי הרחבת ההטבה לכל סוגי הדירות אשר מכל סיבה שהיא אינן מושכרות כיום (בבעלים, ללא תשלום, בנייה חדשה, משופצת, נרכשה לאחרונה או בירושה) לא התקבלה במלואה על מנת למקסם את היצע הדירות בשוק.

2. תנאים להשכרה לטווח ארוך. ההטבה חלה בעיקר אם נכרת הסכם שכירות לשלוש שנים עם השוכר לשימוש בנכס דיור ראשי. אם השוכר עוזב דירה, ההטבה נמשכת עד תום התקופה של שלוש שנים, ובלבד שתוך שלושה חודשים הבעלים יסכם אֶחָד הסכם שכירות ראשי חדש לשלוש שנים. אם גם חוזה שני זה יופסק, הזכות להטבות נוספות אובדת.

3. חריגים לקטגוריות מסוימות של דיירים. ההטבה חלה גם על הסכמי שכירות הנמשכים לפחות שישה חודשים ביחס לדיור להשכרה:

   • צוות רפואי או סיעודי העובדים במבנים גנרל גנרל,
   • מורים בכל הרמות של מערכת החינוך הממלכתית,
   • אנשי צבא וכוחות הביטחון.

   במקרים אלו, הבעלים אינו מפסיד את ההטבה אם תוך חצי שנה לאחר פינוי הנכס, יתקשר בחוזה שכירות חדש כמקום מגוריו העיקרי לתקופה של לפחות חצי שנה או שלוש שנים. PΟΜΙΔΑ מדגיש כי חבל שהרשימה אינה כוללת עובדים עונתיים במגזר הפרטי (בעיקר בתיירות והסעדה), המתמודדים עם קשיים דומים.

הסברים של PΟΜΙΔΑ על יישום ההטבה

בתשובה לשאלות של חברים ובעלי בתים ברחבי הארץ, מספקת PΟΜΙΔΑ את ההבהרה הבאה לגבי ההוראות החדשות להפסקת מס לשלוש שנים עבור הכנסות משכירות מדירות ריקות או נכסים ששימשו בעבר להשכרה לטווח קצר:

1. תאריך תחילת ההטבה לשלוש שנים. ההטבה חלה על חפצים משתי הקטגוריות הנ"ל, אשר לגביהם ייחתם הסכם השכירות הראשון כבית המגורים הראשי. עד 31 בדצמבר 2026.

2. משך הסכמי השכירות העיקריים. המשטר כולל הסכמי חכירה עבור חפצים מהקטגוריות שצוינו, שתאריך החתימה (או תחילת תוקפם) הוא התקופה מ- 8 בספטמבר 2024 אֶל 31 בדצמבר 2026. ההטבה אבדה באופן בלתי הפיך עבור נכסים להשכרה שעד 31/12/2026 לא תהיה מאחוריהם תקופת אכלוס ריקה של שלוש שנים או שנה אחת של אכלוס להשכרה לטווח קצר.

3. תקופת תוקף הטבת המס. פטור מלא ממס הכנסה אישי בגין הכנסה מדיור להשכרה תקף ל 36 חודשיםהחל מחודש כריתת הסכם השכירות לדירה המקבילה.

4. תנאים כלליים למתן הטבות.

   • האובייקט חייב להיות מגורים, עם שטח המתחם הראשי לא יותר מ 120 מ"רעם העלאת הסף אפשרית אם לדייר יש יותר משני ילדים.
   • יש למסור את החפץ בשם בית המגורים הראשי עם משך חוזה מינימלי של שלוש שנים, או שישה חודשים לקטגוריות מיוחדות של עובדי ציבור.
   • יש לאשר את כל התנאים בלבד הוגש בזמן הצהרות על נתוני מידע ומס הכנסה.

5. תנאים לדירות שעמדו ריקות שלוש שנים.

   • יש להצהיר על החפץ בטופס E2 אֵיך κενό ακίνητο (חפץ ריק), או
   • אין להכריז כדירה להשכרה, כבית המגורים הראשי או השני של הבעלים, כפי שמשמש את הבעלים, או כפי שסופק ללא תשלום, בטפסים E1 ו E2 עבור שלוש שנות הכספים האחרונות שקדמו לשנת הסכם השכירות הראשון.
   • כמו כן, אין להגיש ל-ΑΑΔΕ הצהרת מרכיבי מידע של חכירה אחרת עבור חפץ זה במהלך שנת כריתת החוזה ולפני תחילת השכירות.

6. תנאים לדירות להשכרה לטווח קצר.

   • הנכס חייב שימש כדין ובלעדי להשכרה לטווח קצר בשנת המס הקודמת.
   • על כל השכרות לטווח קצר כאלה יש להצהיר למינהל המס.
   • את הצהרת שכירות לטווח קצר יש להגיש בשנה שבה נכרת הסכם השכירות לטווח ארוך ולפני תחילתו.

7. מתי ההטבה נמשכת ומתי היא מסתיימת?

   הכלל החדש קובע כי ההטבה נשמרת למשך התקופה שנותרה אם הנכס מתפנה פעם אחת ומושכר מחדש לשכירות ארוכת טווח בתוך התקופה שנקבעה.

   • ההטבה מסתיימת וחולטה אם במהלך תקופת השכירות של שלוש שנים הנכס מתפנה ולא מושכר מחדש תוך שלושה חודשים. אם גם החוזה השני נסגר לפני תום תקופת שלוש השנים, ההטבה אבודה לצמיתות למשך התקופה שנותרה.
   • בהתקשרויות עם עובדי ציבור מותרים כל מספר חוזי שכירות לתקופה של חצי שנה לפחות, ותקופת ההשכרה מחדש של הנכס על מנת לא לאבד את ההטבה היא שישה חודשים. לאחר תקופה זו, ההטבה נפסקת לתקופות עתידיות.
   • אם הנכס מושכר במסגרת תכנית שכירות לטווח קצר תוך שלוש שנים, ההטבה נפסקת לְמַפרֵעַ משנת השכירות הראשונה. במקרה זה מתעוררת השאלה של תשלום רטרואקטיבי של מס הכנסה על כל הכנסות השכירות שפטורות בעבר.

8. התחשבנות במועד הבעלות של בעלים קודמים.

   מאחר שדיני השכירות מתחשבים בדרך כלל בתקופת הבעלות של בעלים קודמים, והחוק החדש אינו קובע אחרת, יובא בחשבון גם המועד שבו היה הנכס בבעלות הבעלים הקודם (המוריש או התורם) בחישוב תקופת הפנויות של שלוש שנים ותקופת השכירות לטווח קצר של שנה שקדמה לכך, ובלבד שהנכס הוצהר כהלכה בדוחות המס שלו.

9. דירות ריקות לאחר שינוי ייעוד.

   נוסח הכותרת של סעיף 9 – "… פטור ממס על הכנסה ממקרקעין המושכרים בשכירות ארוכת טווח…" – וההתייחסות בסעיף משנה ט' ל"נכס ריק" או נכס שלא הוכרז כמושכר או בשימוש, מבהירה כי ההטבה עשויה לכלול דירות שהיו בעבר מבנים ריקים עם ייעוד מקצועי או תעשייתי והוסבו לאחר מכן למגורים מודרניים.

   הדבר מתיישב עם המדיניות הכללית של עידוד הגדלת היצע הדירות להשכרה. גישה דומה כבר מיושמת על אובייקטים בתוך התוכנית ויזת זהבשניתן לרכוש ברף נמוך של 250,000 יורו אם הם היו בעבר מקום מקצועי ולאחר מכן שוחזרו למגורים.

10. הנוסח המלא של החקיקה החדשה (סעיף 9 לחוק 5246/2025).

    "סעיף 9. הרחבה ושיפור התנאים לפטור ממס על הכנסה ממקרקעין המושכרים בשכירות ארוכת טווח – תיקון לסעיף 91 לסעיף 72 לחוק המס.

    91. א) במהלך שלושים ושישה (36) החודשים הראשונים לאחר חודש כריתת הסכם השכירות הרלוונטי, הכנסת יחידים המתקבלת מהשכרת דירות מגורים בשטח של עד מאה עשרים (120) מ"ר, בתוספת של עשרים (20) מ"ר, אינה חייבת במס. מ' עבור כל ילד תלוי של הדייר העולה על שניים (2), בתנאי ש:

    א) ההכנסה מגיעה מהסכם חכירה של שלוש (3) שנים לפחות, שנחתם בין 8 בספטמבר 2024 ל-31 בדצמבר 2026,

    ב) דיור להשכרה:

    ט) בשלוש שנות המס הקודמות שקדמו לשנה שבה נכרת הסכם השכירות, ואם ההסכם נכרת בשנת 2024 – בשנות המס 2022 ו-2023, הוכרז בדוח המס כנכס ריק (טופס Ε2) או לא הוכרז כנכס להשכרה, לא כמעון ראשי של הבעלים, ולא כמגורים שניים, ולא כמגורים שניים, ולא כמגורים שניים. (צורות Ε1 ו-Ε2), או

    ii) בשנת המס הקודמת שימש אך ורק להשכרה לטווח קצר, כהגדרתו בסעיף 1 של סעיף 111 לחוק 4446/2016, והחוזים לטווח קצר שנחתמו הוכרזו למינהל המס, וכן

    א) הבעלים לא הגיש הצהרה על רכיבי מידע בנושא שכירות למושא זה למינהל המסים בשנה שבה נכרת החוזה, ולפני תחילתו או לאותה תקופה הגיש עבור חפץ זה הצהרת שכירות לטווח קצר.

    ב) אם במהלך שלוש (3) השנים המפורטות בסעיף א'), החפץ:

    ב) פטור, ההטבה חדלה לחול משנת המס שבה היה החפץ פטור,

    ב) משמש להשכרה לטווח קצר, ההטבה מפסיקה לחול מהשנה הראשונה להשכרה כאמור.

    ההטבה ממשיכה לחול על התקופה הנותרת אם הנכס פונה פעם אחת והושכר מחדש במסגרת חכירה ארוכת טווח בתוך התקופה המפורטת בסעיף א'), או בהתאם לסעיף קטן ד').

    ד) ההטבה חלה גם אם הנכס העומד בתנאי סעיף משנה א' מושכר למינימום שישה (6) חודשים רצופים לצוותים רפואיים או סיעודיים העובדים במבני הממשל הכללי, מורים בכל רמות מערכת החינוך הציבורית וכן אנשי צבא ואנשי כוחות הביטחון, ובלבד שהנכס לא ישמש להשכרה קצרת טווח במהלך שלוש שנים (3 שנים).

    קיומם של תנאים להחלת ההטבה לפי פסקה זו מאושר אך ורק בהצהרות נתוני מידע ומס הכנסה שהוגשו במועד, ולשנים 2022 ו-2023 – בהצהרות שהוגשו לפני 5.12.2024. הגדלת מגבלת שטח הדיור מחושבת לפי מספר הילדים התלויים של השוכר במועד חתימת הסכם השכירות".

Source link