שנים של סכסוך משפחתי מאחורי רכוש מתפורר

"כשאתה רואה נכס במצב ירוד או שאינו בשימוש, תחשוב על העובדה שלרוב מדובר בנכס שנמצא בבעלות קבוצה גדולה של אנשים".

מיכליס הדג'יפוטיס, עורך דין מקרקעין אתונאי, מסביר שמאחורי התריסים הסגורים של בתים רעועים, שאלפים מהם ממוקמים במקומות שונים ביוון, כולל במרכזים עירוניים, מסתתרים לא פעם סיפורים על סכסוכים משפחתיים.

"חילוקי הדעות בין הבעלים המשותפים של הנדל"ן נעוצות, מצד אחד, באופן השימוש – הפעלתו, ומצד שני – בעלויות התחזוקה, התיקון או הבנייה מחדש, שהן בדרך כלל כאב הראש הגדול ביותר. אם הנכס עוברת בירושה לפחות שני אנשים, שאינם יכולים – מסיבות כלכליות או אישיות – להסכים ביניהם, אי אפשר להחליט על עתידה", הוא מסביר.

מכירה פומבית של נכסים לנקמה

במקרים כאלה, אולמות בית המשפט הם רחוב חד סטרי. בהתבסס על ניסיון משפטי, לרוב מדובר במקרים של פיצוי על עלויות אחזקת ותיקון הנכס, או מחלוקות בין בעלים משותפים לגבי תוצאות ניהול הנכס (לדוגמה, האם הניהול היה נכון או האם כספים נמנעו כראוי. השכירות של הנכס עבור עלויות תחזוקה). פנייה לבית משפט במקרים כאלה, על אף שהיא גוזלת זמן ויקרה, היא בסופו של דבר הפתרון היחיד, כי מלבד ההיבט הכספי ישנו גם הרצון לסיפוק מוסרי, הפוגע בדרך כלל קרובי משפחה.

"פנייה לבית המשפט היא לפעמים הפתרון היחיד"

"אני זוכר מקרה של סכסוך משפטי 'חריף' בין שני אחים: אחד מהם התגורר דרך קבע בחו"ל ודרש פיצוי על השימוש בבית נופש קטן, ששימש אך ורק את אחיו. מטרתו הייתה לשים את הנכס עומד למכירה פומבית כנקמה", – נזכר מיכליס הדג'יפוטיס.

"כל מי שמעז לחפש צדק מאבד שינה"

אופייניות הן הרפתקאותיה של אשת עסקים יוונית המתגוררת דרך קבע בחו"ל, שבמהלך 5 השנים האחרונות ניסתה לפתור מספר מחלוקות בבית המשפט עם קרובת משפחה על דירה בשטח של 75 מ"ר. בפרברים הדרומיים. "אני ובן דוד שלי ירשנו את הדירה של דודתי בשנת 1990. מכיוון שאני גר ועובד בחו"ל, החלטנו שאחותי, המתגוררת ביוון, תיקח על עצמה את הניהול שלה. מובן מאליו שלפני השיפוץ היא נאלצה לקבל את הסכמתי ולספק ראיות תקפות לכך שהעבודה בוצעה, מכיוון שלא יכולתי לוודא שהם באמת בוצעו", אומר L.V.

"עם זאת, היא מנעה ממני סכומים שאו שלא היו לה קבלות, או שהקבלות שהוצגו לא היו מקובלות. לא יושמו", היא מוסיפה.

עיכוב בבתי משפט ביוון ונזק לא ממוני

הבעלים המשותפים של דירה קטנה בנאה סמירני מספרת על ההתמוטטות הנפשית שעברה בשנים האחרונות עקב סכסוך ממושך עם בן דודה, שלדבריה נובע מ"עיכובים חמורים בבתי המשפט ביוון". אי אפשר לתאר את סבלו של הנפגע המבקש צדק לפי החקיקה הנוכחית. מי שמחליט לעשות זאת מאבד שינה במשך שנים רבות, מתח משפיע על בריאותו, ובנוסף העלויות הכספיות בלתי נסבלות. עם זאת, מדובר בהשבת הצדק.

כתוצאה מההתדיינות, הדירה לא הושכרה בשנתיים וחצי האחרונות בשל מצבה העגום, שכן הבעלים המשותפים מסרב כעת להשתתף בעלות התיקונים.

"הוא הציע לקנות את המניה שלו במחיר שווי השוק שלה. הסכמתי, למרות שידעתי ששווי השוק שלה נמוך בהרבה. אבל כשהתחלנו בהליך העברת המניה, ברגע האחרון הוא הוסיף לי תנאי למשוך את התביעה שהוגשה בשנת 2018 כנגד סכומים שעצר ממני בגין עלויות תיקון סירבתי ובאוקטובר 2022 הוא מסר את חלקו לעורך דינו – לא רק במחיר נמוך ממה שהציע לי, אלא מבלי להודיע ​​לי או לתת לי את הזדמנות לרכוש אותו כבעלים משותף במחיר זה, כפי שבעלי משותף במדינות אחרות נדרשים לעשות באמצעות הליך "סירוב ראשון".

ביוון אין נהלים כאלה שנותנים עדיפות מחייבת לבעלים משותפים לקנות את חלקם של אחרים, מפרטת הציפותיס. "לא ניתן לחייב בעלים של אחוז מהנכס להעביר את הנכס לבעלים אחר, וגם לא לחייבו לקנות חלק של אחר. בדומה לכך, אין אפשרות להעדפה לטובת שותפים אחרים אם אחד מבין הם רוצים להעביר את חלקו.בכל המקרים הללו החוק קובע את הדרך היחידה לפתור את הבעיה בכוח – משפט, עם כל העלויות של זמן וכסף, במרכזים עירוניים.

סכסוכי שכירות לטווח ארוך או קצר

אולמות בית המשפט הם גם המקום שבו מוצאים את עצמם מי שאינם מסכימים כיצד לנהל את הנכס שבבעלותם במשותף. מה קורה, למשל, אם אחד הבעלים רוצה להעביר אותו לחוזה שכירות לטווח ארוך, והשני – לטווח קצר? "ההחלטה על אופן הפעלת הנכס מתקבלת על ידי רוב הבעלים, בהתאם לגודל מניותיהם", מדגישה הציפותיס, "אם אופן הניהול והשימוש לא נקבעו בהסכמה כללית או ברוב, אז לכל אחד מהבעלים יש את הזכות לפנות לבית המשפט כדי לפתור את הסוגיה בצורה המתאימה ביותר".

בירוקרטיה ועלויות מעכבות פיתוח נכסים

גם אם כל הבעלים מחליטים למכור את נכסיהם – בין אם הם אינם יכולים להסכים על השימוש בו ובין אם משום שאינם מסוגלים לתחזק אותו – שורה של הליכים בירוקרטיים ויקרים פועלים לרוב כגורם מרתיע למכירתו.

"עריכת הסכם העברת נכס עם נוטריון הפכה יותר ויותר קשה עם השנים", אומר הציפותיס, חובות תשלום ארנונה, לפי העניין וכו'. למשל, אישור על אופיו היער או שאינו יער של הנכס, אם מדובר בנכס מחוץ לתכנית, או תיקון למעשה יצירת נכס מחולק, אם מדובר בנכס מחולק. הוא מוסיף כי תהליך עריכת חוזה מכר מקרקעין הופך בהדרגה יותר להליך של היתר סביבתי מאשר חוזה במשפט אזרחי.

"בהקשר זה מקובל מאוד שבעלי חלקים קטנים בנכסים אדישים לחלוטין לגורל המקרקעין שלהם, שכן כתוצאה מכך לא משתלם להתעסק בהם", הוא מסכם.

נ.ב. יש סיבה נוספת לכך שנכס כזה נמצא במצב עגום, או שעליה עורכי דין לא מדברים – הכסף שהוצא עליו בתי משפט ועורכי דין רב שנתייםפעמים רבות ממש מרוקנים את ארנקיהם של המתדיינים, ומכניסים אותם לחובות, וכתוצאה מכך אפילו לא נשאר לצדדים כסף לעשות איכשהו סדר בחפצי הנדל"ן.

Source link